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行业专家独家解读《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》
2016-09-27 21:22:51 作者: 来源: 点击数:

董苏华 住建部中国城市规划设计研究院教授级高工

该《通知》是国土和规划部门首次就停车场规划和用地问题发出的文件,体现了“多规合一”的思想。

《通知》进一步重申了停车场专项规划的重要意义,以及编制停车场专项规划应注意的问题。强调了对于老旧居住区等停车设施供需矛盾突出的重点区域,应结合片区停车综合改善方案,合理确定停车方式和停车规模,指出了城市停车问题的难点所在。

《通知》结合我国城市用地紧张的现状和集约化用地的政策。明确提出可充分结合城市地下空间规划,利用地下空间分层规划停车设施,符合国情,具有现实意义。

《通知》鼓励超配建停车场和增建公共停车场。我国台湾和日本对于开发商在满足配建停车场指标的基础上,超额配建的停车位有一定的鼓励政策,如容积率奖励等。

今后,国土部门将开始编制停车场供地计划,并细化停车场供地政策,这充分说明以往停车场用地办理的种种困难在政策层面得到充分重视,相信随着各地政府相关细则的制定落实,城市停车产业将迎来新的局面。


程世东 国家发改委综合运输研究所城市交通室主任

前几天,住建部、国土资源部联合发布了《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》(以下简称《通知》),这是继去年国务院各部门密集发布停车政策后的又一重要补充。至此为止,可以说国家层面的停车政策体系基本完善。既有七部委联合发布的相对综合性的《关于加强城市停车设施建设的指导意见》,也有各部委分别发布的专项政策,分别涉及到规划编制、土地、投融资、价格以及管理等各个方面。

该《通知》除了在规划编制、建设重点等方面进行了进一步的强调和明确外,最重要的是解决了土地问题,尤其是土地的分层出让政策。土地的分层出让是更好利用土地资源的关键,不仅仅在停车领域,仅在交通行业,轨道交通站点、交通枢纽综合开发等很多领域都迫切需要土地分层出让政策,但真正能够突破、确定在停车领域进行实施该《通知》应该说是第一个。这在很大程度上解决了停车建设的土地问题,因为毕竟当前能够专门用于停车的土地少之又少,尤其是停车供求矛盾突出的城市中心城区、老旧小区,未来停车建设更多的可能是利用现有其他土地资源的地上地下空间。

该《通知》另外一个突破是明确了停车场的产权以及所有权、使用权的抵押问题。《通知》明确规定“停车场权利人可以依法向停车场所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记手续”。在这以前,停车场建设一直受到停车场产权不明确的困扰,融资难度大,社会资本不愿、不敢进行投资建设,产权的确定使得停车场建设更有可能、更加简单的通过各种形式进行融资,是推动停车产业化的必须。

《通知》还有一个值得肯定的地方就是强调了“明确公共停车场规划审批条件”。停车场规划建设涉及发改、国土、规划、消防、质检、工商、税务等多个部门。目前投资主体要想投资建设一个停车场,大部分不清楚需要到什么部门、办理什么手续,不知道每个环节需要什么资料,不知道各方面需要满足何种条件和标准。因此,制定停车设施投资建设流程、明确各方面应达到的标准与条件是首要任务。在此基础上,再增强政府服务职能,通过联合办公等形式,提高停车设施投资建设的审批效率。当然,限于这两个部门的职能,该《通知》只强调了规划审批条件,希望各城市在推进实施的过程中,明确规划和投资建设以及运营管理的条件,让投资主体清楚明白、心中有数。


徐道睦 全国道路停车行业联盟轮值主席

政策的出台是停车行业的重大利好,体现了国家对停车产业化的重视程度,而且与此前已出台的几项政策相比,这次的政策更加细化,更有助于政策落地。《通知》里提到的严格实施停车专项规划、允许配建20%的商业面积、超配建停车场给予容积率奖励、自有用地增建可不改变土地性质、简化建设规划审批等,都对推动停车设施建设有着积极意义。另外,《通知》中提到的资源普查可以摸清每个城市的合法停车资源现状,为地方政府制定停车政策提供依据,是非常必要的一项工作,希望住建部门下一步能大力推进这项工作的开展。

《通知》中也存在与其他法规相矛盾的地方,比如停车场土地租赁期限的问题,《通知》中规定,“以租赁方式供应土地的,最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年限”。我国法律规定,商业土地使用年限最高为40年,而土地租赁最长不超过20年,那么如果按本《通知》的规定,假设要租赁40年的商业土地,可以签40年的土地租赁合同吗?

另外,《通知》中还存在一些不足。

一是停车场产权的认定还是很模糊,而且没有提及《指导意见》里提到的分层产权确权问题。停车产业化归根到底是要让停车场市场化、商业化,可以自由交易,那么产权的确定就是市场化的根本。如果产权规定模糊,地方政府在停车场确权时没有依据,不敢越线审批,无形中就会阻碍停车产业化的发展。

二是缺乏专门针对停车场规划设计的国家标准。《通知》中多处提到在符合日照、消防、绿化、环保、安全等要求的前提下进行增建、简化审批等工作,但是目前在车库规划设计方面,只有《车库建筑设计规范》和《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》两项标准,在停车场的容积率、绿化、安全、空气质量、外墙要求等方面缺少国家规范或标准,地方各个部门在审批时没有统一的依据,只能套用其他办公建筑或住宅建筑的标准,而这些标准并不完全适用于停车场建筑,这也成为阻碍停车产业化发展的一个实际因素。此外,现有的这两项国家和行业标准,尽管修订年份较新,但里面的标准数据还是比较陈旧,甚至连停车场内的人行道、报警按钮等关系到人身安全的内容也一点没涉及,对于在停车场内增加经营设施,哪些可以经营(少水/无水洗车、汽车美容等),哪些不可以(食品零售等),也没有任何规定。

总之,国家推进停车产业化的政策要想真正落地,还需更细化的配套政策和停车场规划设计方面的更加全面的国家标准。如果能真正做到产业化、市场化,有些鼓励政策反而不需要了,就像房地产市场化后,从来不需要政府发债券或任何专项基金,反而要时时压制投资。所以,抓住停车产业化的关键因素是要做好顶层设计。


郑浩南 武汉市交通规划设计有限公司设计部部长

《通知》在鼓励停车场建设的执行操作层面给出了十分具体的意见,整体而言,土地供应更灵活、建设形式更多样、产权政策更明确、运营管理更开放,对推进停车产业化发展、改善城市停车状况有很强的指导意义。

《通知》落实的过程中,还需地方政府对有些内容进一步明确和细化。比如,建设用地征收的具体规模以及资金来源,闲置土地的认定和用地性质的兼容问题,租赁土地建设停车场的具体管理办法,针对超配停车位项目容积率奖励的实施细则,联席会议的程序合法性以及召集主体等。


曹文伟 汇泊停车管理有限公司CEO

我认为,《通知》对行业的促进作用主要体现在以下五个方面:

1、分层规划停车设施,促进城市建设用地复合利用,从源头上增加了停车用地的供给。如果建设成本合理,该政策可以有效推动城市停车位的增加,尤其是对那些地下空间开发尚不充分的大城市核心区域,具有较大的实践价值。

2、政策明确了停车场用地的性质,鼓励停车产业化,并允许配建不超过20%的商业面积。这将有效推动停车场项目的独立建设和产权确认,有利于鼓励社会资本投资建设停车场项目。

3、城市停车位稀缺,一个重要的原因是停车位建设成本与收益水平不相匹配,开发商没有积极性去按照需求超配建设停车位,本政策通过“容积率奖励”的办法将在一定程度上促进部分项目的停车位建设。

4、政策再次明确了简化停车场建设规划审批,并对个别事项的简化方式做了明确说明。

5、“促进各类经营性停车场企业化、专业化经营”对停车行业的发展至关重要。停车行业是一个看似“低门槛”的行业,但如果忽略了专业化的要求,停车行业将会鱼龙混杂,不利于城市管理。如果路内停车泊位和政府投资公共停车泊位能够通过服务外包或特许经营的方式,委托汇泊停车、阳光海天等专业公司进行运营管理,不但可以帮助政府节约成本,而且可以较大程度的提高停车服务质量,提升城市形象。

希望各地方政府在制定具体的实施办法时能细化补充以下两点内容:

1、地方政府可以在跨部门商议和协调的基础上,进一步明确停车场建设项目的审批事项、审批流程、审批主体和审批时限等,让投资人有章可循,有法可依,从而推动社会资本更加高效地参与停车场项目的投资建设。随着产业的发展,逐步调整完善审批内容,对于未明确的需要审批的事项,可以暂行不审批。

2、对于土地分层规划用于建设停车设施的项目,通常而言,由于地下工程较多,项目整体建设成本较高,政府针对该类项目可以制定相应的成本分摊方式、补贴办法和奖励办法等。


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